酒店式短租公寓，日租金168元，有陽臺吹吹風，有寬帶可聊聊天，有烹飪愛好可盡情施展，有臟衣服可交給洗衣機……

一切聽起來很不錯，看上去也很實惠。

短租是近幾年興起的一個行業，雖沒有進行大肆宣傳，卻在一定范圍內得到了消費者認可。由于市場需求旺盛，國內很多一線城市出現了形形色色的短租房。從去年的年中開始，新興行業巨大的發展潛力，也吸引了螞蟻短租、游天下等在線短租網站蜂擁而起。

收益頗豐的短租大蛋糕正在被迅速瓜分。然而，性質介于出租房和酒店之間的短租市場尚處于監管真空的階段，現實中缺乏監管的短租房真能如描述般完美嗎？

對此，南方日報記者綜合多位業內人士觀點，得出這樣的回答：“短租需口碑，漏洞待解決，一切靠自覺。”

短租房源分散、少有門面等特點使行業經營推廣以網絡為主，客源多為互聯網用戶

逾九成業務來源網絡

房源分散、少有門面等特點使行業經營推廣以網絡為主，客源多為互聯網用戶。

吳翀的3位表親今年國慶準備來深圳游玩，與往年接待親朋好友的方式有所不同，吳翀這次沒有將他們安排在酒店，而是將目光鎖定在短租公寓。

“考慮到黃金周期間，酒店旅館的房價都比較高，也很難預訂到。”吳翀說，經常聽到出差的朋友們提及短租房，“據說房源比較可靠，與酒店一樣拎包入住，關鍵是房間有廚房，可以自己做飯。”

所謂短租，可以理解成將房屋短期出租給客人的一種租賃形式，提供按天、周、月等計費的租賃服務。

“租客可享受到酒店式服務，配備獨立廚衛，洗衣機、空調、液晶彩電、微波爐、免費寬帶一樣不缺。房門采用先進IC卡系統，還有專人定期打造衛生。”從事短租業務的陳先生告訴記者。

這樣一間地處福田區松嶺路42平方米的雙人間公寓，原價190元/日，現5月促銷優惠價才152元/日，而附近一般酒店每天費用至少要三四百元。

陳先生說，從2009年開始，就從原業主手中租下5、6套公寓，開始短租創業，發展至今，他手頭上已有55套房源。由于時間靈活、租住方便，短租房逐漸被一部分消費者所接受。

記者查閱相關文獻了解到，國內短租市場主要有5種經營模式存在。第一種是長租短出模式，即經營商長期租賃業主公寓或住宅，通常是簽訂兩年以上合同，再通過短期租賃給客人以牟利。第二種是既是業主又是經營商的自營模式，但此類模式規模最小。第三種是加盟連鎖模式，即直營和加盟。第四種是聯盟模式，即多家小經營者集成聯盟形成統一網絡平臺。最后一種是單純中介模式，主要是網絡平臺服務商，在統一平臺上統一營銷，通過傭金形式收取費用。

陳先生的經營模式，就是以長租短出模式，也是國內目前最普遍的短租房經營模式。“基本90%以上業務都是通過網絡平臺獲得。”陳先生說，由于短租房房源分散、少有門面的特點，使得這個行業的經營推廣以網絡為主，客源也多是年輕新潮的互聯網用戶。

國內短租市場興起，互聯網平臺也隨之而動。去年4月，國內第一家專業短租網站“愛日租”上線。之后，多家電商公司介入這一新興市場，起步較早的還包括“游天下”、“螞蟻短租”、“搜短租網”、“途家”、“美租網”、“住我那”等。

價格高于普通出租

從事短租業務的經營商目標利潤率約為50%，但實際利潤一般不超過20%。

記者在目的地一欄鍵入“深圳”關鍵字，“螞蟻短租”顯示本地共有1984個符合條件的結果。瀏覽發現，除了床位房、普通公寓之外，復式、海景房、別墅等高端房源，比比皆是，各類房價從35元/日到999元/日不等。

短租房的客源主要有商務客人、游客、應試者、探親訪友者等。在深圳地區，赴港購物或赴港產子的內地人也是短租房的客源之一。目前，陳先生對短租房的出租情況比較滿意。“深圳的商業氣氛很濃，每月有這么多展會，商務客源較穩定，而且淡季、旺季的區分也相對不明顯。”

陳先生接觸過的商務租客表示，他們很喜歡這種經濟舒適又可以有家的感覺的居住方式。時間長了，部分客人還與他建立了私人關系，訂房都不再通過在線網絡平臺下單，而是直接打電話給他。

據記者了解，深圳短租房的操作模式大致如下：經營商通過實地考察，相中某熱點區域中的一棟或數棟商業大樓，并與各個業主簽訂租房合同，租下多套公寓，經營商會將房源按各自標準，統一裝飾成短租公寓以對外出租，隨后接待、看房工作就交給雇傭的員工或物管公司處理，而清潔工作也是由雇來的專職人員或家政公司完成。

從事短租的個人或公司一般不依賴實體中介尋找租客，最先進的網絡平臺以及最傳統的發名片、傳單、口口相傳是他們推廣的主要模式。中聯地產首席分析師葉蓉、世華地產市場研究部研究員廖小敏均表示，基本上沒有實體中介從事短租業務，“如果委托中介租賃的話，每成功一筆，中介需分別向業主和租客收取月租50%的傭金，而短租房租金基本是按日計算的，難以收取中介費。”廖小敏解釋。

“短租房的盈利主要來源于租金差。”陳先生自曝，與普通出租屋相比，短租房的租金確實要高出不少。以福田區上步南的佳兆業中心一套47平方米的小套房為例，月租的話價格大概是5500元，按一個月30天計算，平均183元/日，但按日租計算，這套房間定價是278元/日，比月租日均價高出約50%。

在外人眼中，這樣利潤看來相當高。然而，據“游天下”深圳區域運營總監唐曉璇介紹，從事短租業務的經營商目標利潤率約為50%，但實際利潤一般不超過20%。

經營商利潤在所得租金收入減去支付給原業主的租金、人工費用、水電費、管理費以及前期投入的裝修費等，但關鍵的一點是必須保證短租房的低空置率。“我的55套房子，每套必須保證每月至少要租出20天，要不我就要倒貼。”陳先生說，房間內的硬件維護也是一筆不小的費用。

短租前景有多大

短租業務是市場細分的產物，目前短租行業規模非常小，甚至都還不能算起步，未來的成長空間很大。

短租行業，前景能有多大？站在不同的角度，可以聽到不同的聲音。

“我們看好短租市場的前景。在過去的半年時間里，‘螞蟻短租’每月訂單的增長量都超過100%，網站現在每天都要處理上千個訂單。”“螞蟻短租”市場部粟波告訴記者，短租業務是市場細分的產物，目前短租行業規模非常小，甚至都還不能算起步，未來的成長空間很大，據分析，國內短租公寓每年增長率都在300%以上。

唐曉璇表示，短租之所以沒有引起大規模復制主要由于市場尚未成熟。據“游天下”此前對國內短租市場的一項調研顯示，有64%房東都是近一年內開始從事短租行業，從業1到3年的占比21%，5年以上的房東只占15%。

在預測短租市場未來的發展軌跡時，“游天下”短租網負責人劉堅曾在公開場合指出，未來，短租業務是一個比酒店還要大的市場。而“螞蟻短租”總經理陳馳則認為，國內中低端尤其是偏低端短租市場是一個非常大的市場，平臺的生長時間將會很長，或許3至5年高速增長，也許3至5年后仍將保持快速增長。

目前，國內短租網站商業模式基本仿照美國旅游租房網站Airbnb首創的模式，即從房東與租客交易中收取一定比例傭金，如“螞蟻短租”收取10%，“愛日租”12%，“游天下”則從今年4月起取消此前收取的5%傭金，成為完全免費的服務平臺。

“現在這個行業不掙錢。”記者從“游天下”、“螞蟻短租”方面了解到，目前此類網站均未實現盈利。

粟波表示，“螞蟻短租”剛剛起步半年，還未盈利，但他們堅信平臺化運營將成為未來網站盈利的關鍵，并有信心為消費者提供更具性價比的短租房作為出行住宿選擇。唐曉璇同樣稱，網站暫未考慮盈利，主要考慮的是市場的培育。現在正逐步完善平臺，努力提供真正有價值的服務，讓房東與租客交易雙方離不開這個平臺。

如此看來，在線短租平臺已然做足準備，期待著藍海弄潮。但從實體中介的角度看來，短租市場的前景充滿未知與變數。

中聯地產市場研究總監周慶亮告訴記者，中聯此前也企圖開拓短租業務，曾對深圳短租市場做過相關調研，“但結果并不樂觀。”從調研結果看，只有30%左右的業主愿意接受短租業務，業主普遍認為無法保障持續性客源是他們拒絕的主要理由。另外，從租客角度出發，出于安全、衛生、發票等問題的考慮，如居住時間不長，經濟型酒店仍是他們的首選。

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身份不明的短租房

雖說吳翀想在國慶期間找一個短租公寓給親戚們住，但他對此類房源還是有些不放心：“圖片跟實際是否百分百相符？房間衛生情況怎樣？餐具這么多人用過，能保證一定干凈嗎？”

事實上，并不是只有吳翀一人對短租房心存顧慮。“螞蟻短租”網站旗下的研究院發布的《2012年一季度在線短租行業報告》顯示，房間衛生整潔狀況最能直接影響短租客戶對短租公寓的選擇，同時，“照片與實際不符”高居房客投訴問題榜首。

經營主體管理各異

唐曉璇說，像陳先生那樣，活躍在“游天下”的批量式職業經營商，大約有三四十個，普遍手頭都有30至50套房源，另外也包括一些物業公司、地產中介公司。

據了解，目前整個短租市場經營方的規模偏小，大的也只有百余套房源，有的只有四五套房源，接待能力較小，不能一次性滿足團體訂房。同時，盡管各種形式短租服務琳瑯滿目，卻很難發現一家真正上規模、叫得出名堂的短租商品或品牌，短租經營主體以個體、中介公司、酒店管理公司為主。

浙江工商大學研究學者程乾、竺肖英在其撰寫的《短租公寓制約因素及發展路徑選擇》指出，短租在國內還是新興行業，還沒有專門的部門機構對此進行管理。這不但給管理部門帶來了執法尷尬，也令行業的身份存在混亂。

目前市場上的短租房很大一部分還沒有執照，而部分領取執照的是以租房中介、商業咨詢公司或物業管理的營業執照，此類辦理執照或簽訂合同的經營商在法律上取得了合法形式，但在沒有相關規范的約束之下，操作過程中不僅有風險和隱患，還很容易形成管理的死角。

治安隱患誰擔責

首先是安全問題。短租房分散在城市的各個區域，且在租客身份登記方面也沒有與公安系統聯網。但目前絕大多數短租房都有較好的硬件設備，可能會給流竄的案犯提供理想的躲避場所。

“短租房沒有監管條例，不單是租客擔心，我更焦慮啊！”陳先生一臉苦笑。他說，他個人擁有租房中介營業執照，但是沒有針對性的法律法規對行業加以規范，“萬一租客在房間里出了問題，責任誰擔？！”

陳先生說，作為經營者只能依靠自己自覺規范做法。他時常提醒接待租客的員工，必須反復核實租客身份證信息，并對信息進行詳細登記，以規避風險。

“就算租客只住一天，我都要求他們簽訂入住協議。”但陳先生還是擔心，登記身份信息以及簽訂協議并不能帶來實質性的保障。“換個角度，對租客來說，沒有行業規范，在租客的權益受到損害時，維權也會有難度。”

其次是服務衛生問題。由于短租經營主體的不一，短租房對室內用品的管理方式也千差萬別。短租公寓均承諾對床品一客一換，房間由專人負責管理，定期打掃衛生。但在具體操作上，有的是雇傭家政鐘點工，有的是請家政公司打理，有的是專業的物業管理公司，沒有統一的衛生標準，在用品消毒等方面也沒有正規酒店那樣的規范制度。

第三是硬件保障問題。記者在短租網站上瀏覽租客對房間評價時發現，“房間用品壞了，房東不能馬上進行修復”的現象較為常見。一般的物業管理公司在水電上會對公寓進行統一管理，但在其他硬件設施，如寬帶、洗衣機等室內電器出現問題時，租客需要找經營商，因為距離問題，經營商大多無法像酒店那樣第一時間趕到，在維修上也沒有酒店的專業隊伍，一定程度上降低了短租房的服務質量。

亟待規范準入標準

值得注意的是，由于租期短，租客更換頻繁，業主與租客并沒有硬性規定必須簽訂租賃合同，因此短租房與出租房存在明顯區別。但相同的一點是，業主均無須向管理部門登記備案，更無須依法納稅。

一方面，短租房以租賃形式運作，具備一部分出租房之“形”，另一方面，短租的經營模式與經濟型酒店無異，具備酒店業之“神”。短租房游走于傳統意義上的出租房與酒店之間，在發展過程中，直接規避了兩者應該承擔的監管和責任。

程乾、竺肖英對短租行業提出三點建議。一是行業應該被確定“身份”。在國外，短租公寓大多歸酒店行業管理，如法國的“studio 6”，日本的“櫻花之家”等。在明確短租行業“身份”后，行業才能真正合法。

二是行業應建立相關的法律法規。程乾、竺肖英寫道：“目前一旦出現酒店式公寓的投資糾紛或短租公寓服務糾紛，一般根據《合同法》或《城市房地產管理法》等房地產專項法律法規處理，設計酒店餐飲服務內容的，也會參照酒店餐飲服務行業的相關政策規定處理。建立規范短租行業法律法規迫在眉睫。”

三是制定行業標準和認證體系。對于這點，作為業內人士，粟波認為，除了自身管理需要規范化運作以外，有針對性的行業管理存在缺位也制約了行業的良性發展。

“經營商具有怎樣的資質可以進入短租行業？房間要有怎樣的硬件配置，價格區間是多少？每個價格區間需要達到的服務標準又應該是怎樣的？”粟波強調，行業亟需明確準入標準。

■數讀短租

◇中國短租房用戶中男性占比為68%，女性為32%，可見，男性用戶較女性用戶更易接受短租。

◇中國在線短租以21至35歲的年輕用戶為主體，占比超過8成，其中21至25歲的用戶占比最大，接近48%。

◇在校學生、銷售人員、管理人員占短租用戶總比超五成，其中在校全日制學生占比最大，達到24.37%。

◇在線短租用戶選擇短租房的出行目的中，以旅游度假、短暫停留、探親訪友、出差辦事等為主，總占比已達83%。

◇價格優勢是短租公寓受青睞的主要原因。33.05%的在線短租用戶因為價格便宜、性價比高選擇短租房。

◇在用戶選擇短租房的關注點分析中，高達20.41%的短租用戶選擇“房間衛生整潔狀況”，其次15.82%用戶關注房間安全程度。

◇67%的中國短租客在選擇短租房類型時會選擇整租，整租的短租房最受歡迎；25%選擇單間出租，僅有8%會選擇床位出租。

◇傳統的公寓最受關注，其客戶占比超過五成，選擇民居的客戶有15%，12%客戶選擇旅館。對比較而言，選擇別墅、豪宅等客戶占比較低，總占比只有8%。

◇房客投訴問題中，“照片與實際不符”占37%，其次是房間設施缺少或損壞（22%）以及房東私自漲價（20%）。

◇在線短租城市需求指數排名中，北京排名第一，上海第五，廣州第六，深圳第十二。

◇在線短租城市供給指數排名中，北京依然排名第一，廣州和上海分列第三和第五，深圳第六。

（數據來源：螞蟻短租研究院《2012年一季度在線短租行業報告》）

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